66亿买楼背后——兴业银行接盘恒大烂尾楼

　　来源：李丹Fintalk

　　上周五，兴业银行突然发公告说要买房子，而且一买就是要买

　　——66亿元

　　兴业银行公告里的理由冠冕堂皇信息量为零：

　　买楼是——为了强化大湾区战略布局，提高协同效率云云。

　　兴业银行66亿要买的这个楼，在2022年以前就是印的恒大深圳超级总部大厦，现在名字和开发商都变了，叫做深圳湾总部基地B塔。

　　从某个角度看，这次其实就是兴业银行接盘了恒大的烂尾楼。

　　公告本身挺有意思，公告背后的故事也很有意思，都值得说一说。

　　一、关联交易                                    

　　第一个有意思的点就是关联交易。

　　银行公告里明确说这笔买楼交易非关联交易

　　但是如果仅仅从表面股权看，这笔交易是关联交易。

　　从公开的工商信息看，兴业银行这次的交易对手深圳安和一号房地产开发有限公司在股权穿透后，其实是兴业银行的关联方。

　　具体来看，

　　兴业银行持有兴业信托73%的股权，是兴业信托的母公司。

　　而兴业信托出资98亿元和深圳国资合资成立了一系列公司，最终设立了深圳安和一号公司，也就是这次的交易对手

　　兴业信托间接持有深圳安和一号97%的股权。

　　也就是说，通过兴业信托的通道，深圳国资搭台，最后实际上是就是兴业银行自己买了自己的房子。

　　当然，公告里明确了非关联交易，公告肯定没错（（律师、银行合规、证监会都在看着呢）），这又怎么理解呢。

　　一方面兴业信托作为信托公司有资管的特殊性，另一方面通过有限合伙企业的LPGP不同角色的安排。在复杂结构安排下，最终兴业信托虽然出了主要的资金，但是决策权和管理权由深圳国资控制，所以最终深圳安和一号别认定为深圳国资企业安居建业集团的子公司，而不是兴业银行的关联方。

　　所以对于兴业来说，就不是关联交易了。

　　二、为啥一定要买楼？                              

　　第二个有意思的地方在于，银行一般不会轻易买楼，更不会轻易大手笔买中心地区的顶级写字楼。

　　相比于买楼，银行更倾向于租用办公楼，银行买楼形成的固定资产会占用银行的风险资本，直接影响银行的房贷能力和赚钱能力。

　　所以银行买楼总是慎之又慎，一般都需要总行批准。

　　就算不得已买楼，银行也很少买中心地区的顶级写字楼。

　　——客户员工停车都不方便。

　　但是这次买的楼，已经是深圳的最顶级写字楼了。

　　当初叫恒大超级总部，这个楼是这样的。

　　被深圳国资接盘后，现在改名叫深圳湾超级总部基地B塔。

　　作为圳湾总部基地ABC塔中的第二塔，这座建筑是未来深圳湾天际线三个核心建筑之一。

　　是绝对的一级豪华办公室楼。

　　这办公档次，对于1800个兴业银行的员工来说，

　　绝对是超标了超标了。

　　三、只有金额确定，其他都不确定                  

　　除了金额确定，其他都不确定。

　　兴业银行这次要买的楼现在仅仅是地基，

　　四年后的2029年才能竣工。

　　按照现在的进度，买卖双方连预售合同都签不了——预售证都没办出来呢。

　　买楼除了金额是固定的，楼层面积单价什么都无法确定。

　　————谁家买房子是这样买啊。

　　四、深圳安居建业集团——烂尾楼处置专家    

　　最后一个有意思的地方，就是安和一号所属的深圳安居建业集团本身。

　　安居建业集团其实就是是深圳国资专门用来给深圳烂尾楼接盘的专用平台。

　　截至2023年10月，安居建业集团至少接手了超过15个深圳烂尾楼项目。

　　综合这么多有意思的点，故事应该就很明朗了。

　　恒大买下这块土地后，必然将土地抵押给了兴业银行拿贷款；

　　后来恒大暴雷，超级总部烂尾，对应贷款逾期，兴业银行被套；

　　为了解套，兴业银行通过信托出资和深圳国资合资，从恒大手里买走了这块土地；

　　卖地的钱自然就还了兴业银行的贷款；

　　2年后，这笔资金再次通过买楼的方式，66亿重新注入这个项目。

　　——不良贷款，就这样变成了不动产。

　　自己约的炮，自己含泪也要打完。