代建风云｜润地管理：政府代建异军

编者按：2024年以来，房地产代建行业在政策调整与市场分化中加速重构，头部企业构筑壁垒、巩固优势，新入局企业亦聚焦政府代建与存量纾困等新战场。

与此同时，利润空间收窄倒逼企业战略转型，更多探索保障房、城市更新、产业等领域的可持续路径，逐渐从规模扩张转向效率与资源整合。

展望2025年，行业洗牌或将更加深入，观点新媒体就此推出最新策划性选题“代建风云”，通过观察标杆企业如何破局，为未来发展锚定坐标。

观点网 2024年中国房地产代建行业进入新的发展阶段，蛋糕越来越大，要分食的人却也变多了。

公开资料显示，年内代建企业代建项目新签约规划建筑面积约为1.65亿平方米，行业规模保持高位。在此背后，是前所未有的超百家房企入行的拥挤局面。

“地产冷、代建热”，传统强势的住宅开发业务式微，目前几乎所有有能力的房地产开发企业均已涉足代建，并将其视为高成长性业务板块。

虽然头部公司能凭借品牌和经验保持优势，据悉TOP5企业2024年市场份额维持在50%以上。但新进入者和中间规模企业攻势甚猛。

竞争白热化之下，如何建立或保住优势，深挖差异化能力，从而获取更多订单，是必须要研究的课题。

其中，润地管理无疑是值得关注的对象。作为华润置地的代建业务平台，润地管理近年来发展迅猛，已成为华润置地多元化战略中的重要组成部分。

究其原因，在于它获得了华润置地整个业务链条赋能，所打造的“代建代运营+片区统筹开发”独特商业模式，令润地管理在政府代建领域表现尤为突出。

从深圳出发

华润置地代建业务发端于2008年。当年，深圳市政府开创全国的先河，在市级投资项目中引入市场化代建制度。华润置地成为了“第一个吃螃蟹的人”，获南山区政府委托建设深圳湾体育中心。

随后华润置地用10年时间，以深圳湾体育中心为起点，陆续推进当时广东省内面积最大的城中村——面积约283万平方米的大冲旧改片区实现战略更新，成为集产业、商业、教育、居住等功能为一体的产城融合示范标杆“华润城”。“春茧”体育馆、“春笋”大厦、深圳湾万象城、深圳人才公园均落地于此处。

以“华润城”为案例，华润置地探索出片区统筹规划、开发、建设、运营的南山模式范例，并将这一成功经验推向西安、成都、上海、武汉，西安，粤港澳大湾区等地。

2017年，润地管理走出深圳，代建西安奥体中心、国际会议中心和国际会展中心。两年后，润地管理中标成都大运会主会场“一场三馆”项目。

如今，润地管理已构建出以政府类订单为主的“6+2”全业态赛道。

来自华润置地党委委员、副总裁燕现军在2024年4月一场演讲中分享，6条赛道包括：大场馆，即文娱体育场馆建设运营。大场馆赛道是润地管理的“撒手锏”，据悉已形成了国家级、城市级、区级三级场馆代建细分标准；医院，润地管理已经累计代建了30多个医院，总建筑面积300多万平方米，如深圳第二人民医院龙华医院；

保障房，润地管理累计在深圳、西安、温州、沈阳、广州等地开展保障房代建，例如广州白云机场三期安置房项目；学校，润地管理在2013年就开始代建清华大学苏世民书院，后又陆续代建了华润大学、清华伯克利深圳国际学校、宁波东方理工大学等高校；

市政公园，润地管理为政府提供河岸线、市政公园高品质的代建，累计代建市政河道及公园69个，代建河道总长度超过230km，景观面积6077万平方米。如三亚海棠河、深圳人才公园，深圳市茅洲河和大沙河省级水利风景区，西安市“三河一山，碧水兴城，全局治水”工程重要组成部分的西安灞河幸福岸线改造工程等；

产业园区，润地管理为新型现代化工业园区、科技园区提供建设运营，如华润博雅生物制药血液制品智能工厂（一期）。

这6条赛道面向政府和产业企业，另外2条赛道面向华润置地开发主业，即商办代建和住宅代建代销业务。

在这“6+2”赛道之下，润地管理目前形成代建成渝地区：四川、重庆、湖北；代建华南区域：广东、福建、海南、广西；代建华北区域：北京、天津、辽宁、河北、山东；代建华东区域：浙江、江苏、上海、安徽；代建西安区域：陕西、河南、湖南；代建产业园6大区域划分。

随着业务规模逐步提升，华润置地于2020年首次披露代建代运营情况，当时华润置地接管项目140个；2021年华润置地单代建部分在管项目数量198个，建筑面积4000万平方米；

2022年华润置地首次披露代建部分营收数据，录得6.72亿元，在管项目数量261个，建筑面积约5244万平米；

2023年，华润置地代建业务实现营业额11.4亿元，同比大幅增长69.8%。年内新获取项目80个，新签约建筑面积1020万平方米，基本全部为政府代建项目。期末在管项目338个，在管建筑面积6393万平米。

代建业务快速增长，助推华润置地生态圈要素型业务（含代建代运营）营收同比增长11.6%，核心净利润同比大增92.5%；

2024年最新披露，润地管理年内新拓项目建面约1146万平方米，新增政府代建面积约1016万平方米。累计在管面积达到7607万平方米。

深度绑定政府需求

与其他商业代建为主、政府代建为辅的代建企业不同。

润地管理的核心竞争力在于政府公建领域的深耕、央企资源整合优势，其特色在于代建代运营+片区统筹开发”的复合模式及高效执行力。

润地管理因此能与政府需求深度绑定。稳居政府代建细分领域龙头，尤其在文体场馆等大型公建项目上具有相当的不可替代性。

华润置地在制订“十四五”规划时，提出了以“城市投资开发运营商”的战略定位，强调致力于成为政府城市发展和规划的智囊，城市建设的帮手，城市管理运营的抓手，城市功能实现环境改善的助手，成为值得政府、市场信赖和依托的重要专业力量，助力美好城市建设。

以此为指引，构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的“3+1”一体化业务组合模式，代建业务是其重要落点之一。

目前，随着“三大工程”（保障性住房、城中村改造、“平急两用”设施）的持续推进，将释放更多政府代建需求，代建行业竞争也越来越激烈。

但华润置地凭借央企背景和综合服务能力，在政府代建领域占据领先地位。政策响应能力快，执行力强，也是它的优势。

而且润地管理以文体场馆作为特色赛道，形成了差异化壁垒。特别是代运营业务在体育场馆代建代运营和重大赛会保障领域，构建了独特的“规划-建设-保赛-运营”一体化能力。

以大型场馆的建设与运营为切入点，润地管理也形成了片区统筹开发模式，在进行业务拓展时，结合片区开发将政府代建与华润置地地产开发、轻资产运营资源及能力打通，形成多元业务协同。

例如，成都第31届世界大学生运动会，所使用的一场三馆，就是由润地管理所代建代运营的。而上述“一场三馆”亦是华润置地东安湖片区整体开发的一部分。

除了完成东安湖“一场三馆”（大运会主场馆）的建设外，润地管理还配合华润置地资源，同步规划5000亩东安湖湿地公园及相应配套住宅以及商业，并围绕场馆布局科创、文旅产业，推动片区从荒滩升级为“公园城市样板”。

特别是在原军工企业420厂旧址上分阶段开发了集住宅、商业、写字楼于一体的超级大城，引入万象城项目。在体育场馆后续运营中，润地管理也在赛后凭“一场三馆”持续举办演唱会、体育赛事，并引入科幻大会主场馆管理服务，形成持续盈利模式。

其他的片区统筹开发例子还包括深圳后海中心区、深圳光明润宏城、西安奥体中心片区、北京西红门片区、龙港市滨江核心区综合开发项目等。

在龙港市滨江核心区综合开发项目中，华润置地就从城市形象升维、教育资源完善、文体场景更新、商业活力升级、城市空间革新5个方面，对项目所在城市区域进行整体提升。

润地管理在其中更新安置住宅共3164户；参与华东师范大学附属龙港高级中学、龙港市新城中学、外国语中学、小学四所学校建设，共计180个班、7620个学位；代建龙港市体育中心；代建龙港市商业综合体项目等。

“政府需求响应+城市能级重塑”，形成难以复制的政企合作深度，随着国家新型城镇化与城市更新政策的推进，其代建业务有望进一步增长，润地管理有望进一步扩大市场份额。

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